央广财经评论：央行以新机制调节房贷利率确保房住不炒

楼市日日谈

2019年8月26日（第118期）

话题概述

昨天（8月25日）下午17:18，中国人民银行发布公告〔2019〕第16号文件，就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜进行公告。虽然，央行随即发布了《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》。但无论是“公告”还是“答记者问”，都较为专业。一些房产界人士，一些银行界、金融界人士，都含糊其词，说不清楚，更何况普通公众。

公众最普遍的问题是：

1、房贷利率到底升了还是降了？

2、对房地产市场，是利好还是利空？

楼市观察家韩世同

今天上午9时央广经济之声财经评论邀请我对昨天央行新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜做分析如下（因为不是同步记录，音频与后期文字整理的内容不完全相同）：

Q

8月17日央行宣布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，昨天央行再发公告，对住房贷款如何适应LPR机制，作出了更详细的要求。那么，请您给我们简单解释一下什么是LPR？10月8号之后新发放的商业性个人住房贷款利率具体怎么确定？

【追问】请您简单给我们算个账，对于个人来说10月8日以后贷款买房利息是多了还是少了？

韩世同：这次央行实施贷款市场报价利率（LPR）的机制，主要是为了进行利率市场化的改革，由18家银行每月来定一次价。过去的基准利率是由央行来确定的，然后多年不变，这样的机制显然是与贷款利率市场化发展是不相吻合的，所以改革势在必行。LPR的机制是2013年就开始实施，现在确定为基础利率。 

整体来看，目前全国首套房的平均个人房贷利率是5.44%，二套房是5.76%。如果我们按照中央给出的LPR五年期的基准利率是4.85%。那显然是比现在的5.44%要低，这就拉开了首套房和二套房的贷款利差，二套房加60个基点就到了5.45%。跟现在全国平均的首套房贷款利率相差无几，一个是5.44%，一个是5.45%。

如果不考虑省跟商业银行的调整加点，单从央行的角度来看，其实是将首套房和二套房的利差拉开了60个基点。无论是首套房还是二套房，实际上都比现行的平均利率要低一些，首套房低了将近60个基点，二套房也低了31个基点。所以，到底是涨还是降，其实要看省跟商业银行后面对加点的调整。

但是从央行总体的要求来看，我估计它们的加点都会加到跟现在房贷水平基本维持不变的可能性比较大。除了上海本身的优惠利率可能就低过4.85%，那就应该还是要按照4.85%来执行，也可能会适当调高一些。但是总体上，我认为大多数会比现行的利率略低，但是不会有比现行利率更高的情况，只有上海可能是特例。这是我对目前实施情况的看法。

Q

央行表示，这种调整同时也是为了落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制。这次房贷利率的调整在这方面的意义具体是怎么体现的？

【追问】公告表示，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据加点下限合理确定每笔贷款的具体加点数值。这意味着什么？

韩世同：LPR利率确定后，现在国家也规定在10月8日实施跟个人房贷挂钩的机制，我们看到央行特别提到，为了贯彻落实“房住不炒”的定位和房地产长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程当中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益的原则下面进行实施。 

还有三项具体的要求：一是新发放商业性个人住房贷款利率与LPR挂钩，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。二是确定住房贷款利率底线，首套商业性个人住房贷款利率不得低于LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于LPR加60个基点，这个加点是由央行确定；三是“因城施策”，在各地人民银行省一级分支机构指导下，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率的加点。

Q

从全国范围来看，这种调整对于整个房地产市场的影响大不大？

韩世同：从央行整个顶层设计来看，这个政策应该不会对楼市带来太大的影响。那么大家会问，为什么要这样调整呢？其实，目前全球是一大片降息浪潮，我们不降息就等于是升息，对于经济、出口都会带来非常大的压力。实施目前LPR的机制，利率是随市场化来调整，其向下行的概率会非常大。那么，房地产如果不设定目前的调节机制，也可能会随整体的降息而降息。现在这个机制，其实是希望在整体信贷利率下调的情况下让房贷的利率也保持相对平稳，只有这样才能确保实现“房住不炒”和不以房地产作为短期刺激经济手段的目标。对个人房贷如此，对于开发贷而言也是如此，要想短期内降息是不太可能的，因为个人房贷都采取这样的加点方式来控制，所以我觉得可能对房地产开发贷款估计也是会采取这种加点或其他控制方式，不会让其因为整体利率下调的情况，让开发贷获得很大的降息空间，应该也是参照个人房贷的做法来制定相应的贷款政策。 

所以整体而言，这次利率调整对房地产业而言，短期内估计不会带来太大的变化和影响，但中期或者长期就要看整体利率的变化而定。其实，作为房地产行业，无论是开发商还是购房者，都非常希望能够通过降息带来房地产的利好，能够重新刺激房地产投资、销售等等，现在看来这样的期望有可能会落空。维持稳定、稳预期还是今年楼市调控的主基调。

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